上海作為超大城市,為緩解住房壓力、規(guī)范租賃市場,出臺了一系列針對長租公寓(通常指由專業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營、租賃期限較長、提供標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)的集中式或分散式租賃住房)的政策。“公寓出租”作為一種重要的租賃形態(tài),其市場實(shí)踐也深受政策影響。以下將從政策和市場兩個(gè)層面進(jìn)行梳理與分析。
一、 主要政策框架與核心內(nèi)容
上海的長租公寓政策并非孤立存在,而是嵌套在國家“租購并舉”的住房制度頂層設(shè)計(jì)和上海市自身的住房發(fā)展規(guī)劃之中。主要政策導(dǎo)向包括:鼓勵(lì)發(fā)展、加強(qiáng)監(jiān)管、保障權(quán)益、穩(wěn)定租金。
- 土地與規(guī)劃支持政策:
- 集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房:允許在符合規(guī)劃的前提下,利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房,為市場增加供應(yīng)。
- 商辦、工業(yè)用地轉(zhuǎn)型:在滿足安全、環(huán)保等要求的前提下,鼓勵(lì)將閑置的商辦、工業(yè)等非住宅存量房屋,按規(guī)定改建為租賃住房,盤活存量資源。
- 新增租賃住房用地:在土地出讓中,專門規(guī)劃并出讓“租賃住房”用地,要求所建住房“只租不售”,從源頭增加保障性租賃住房和市場化長租公寓的供應(yīng)。
- 金融與稅收扶持政策:
- 對符合條件(如納入保障性租賃住房體系)的長租公寓項(xiàng)目,提供信貸支持、發(fā)行專項(xiàng)債券等金融優(yōu)惠。
- 在稅收方面,對按規(guī)定向個(gè)人出租住房的租賃企業(yè),給予一定的增值稅、房產(chǎn)稅優(yōu)惠,降低其運(yùn)營成本。
- 市場監(jiān)管與規(guī)范政策(重中之重):
- 機(jī)構(gòu)備案與資金監(jiān)管:要求從事住房租賃經(jīng)營的企業(yè)(即“長租公寓”運(yùn)營方)辦理市場主體登記和開業(yè)報(bào)告(備案)。最關(guān)鍵的是,建立住房租賃交易資金監(jiān)管制度,要求企業(yè)設(shè)立專用賬戶,對承租人支付的長周期租金(通常超過三個(gè)月)進(jìn)行監(jiān)管,防止企業(yè)挪用租金、“長收短付”引發(fā)的資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn),這是對過去市場亂象的直接回應(yīng)。
- 規(guī)范租賃合同:推廣使用《上海市住房租賃合同示范文本》,明確租賃雙方權(quán)利義務(wù),禁止“霸王條款”。
- 限制“租金貸”:嚴(yán)格規(guī)范住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)與金融機(jī)構(gòu)的合作,明確不得強(qiáng)迫、誘騙承租人使用“租金貸”,貸款期限不得長于租賃合同周期,且貸款資金必須直接打入承租人賬戶,防止機(jī)構(gòu)套取資金。
- 穩(wěn)定租金水平:提倡建立租金監(jiān)測和發(fā)布機(jī)制,在特定時(shí)期或區(qū)域可能進(jìn)行租金指導(dǎo),以穩(wěn)定市場預(yù)期。
- 權(quán)益保障與公共服務(wù)政策:
- 租購?fù)瑱?quán)探索:逐步落實(shí)持有《上海市居住證》、在上海合法穩(wěn)定就業(yè)且租房居住的人員,在符合條件的情況下,享有子女義務(wù)教育、公共衛(wèi)生等基本公共服務(wù)的權(quán)利。這對于長租公寓的長期吸引力至關(guān)重要。
- 安全與標(biāo)準(zhǔn):對租賃住房的消防、安全、環(huán)保、最小居住面積等有明確標(biāo)準(zhǔn)要求,保障承租人基本居住品質(zhì)。
二、 “公寓出租”市場現(xiàn)狀與特點(diǎn)
在政策引導(dǎo)和規(guī)范下,上海的長租公寓(公寓出租)市場呈現(xiàn)以下特點(diǎn):
- 市場參與者多元化:市場主要由以下幾類主體構(gòu)成:
- 專業(yè)運(yùn)營商:如自如、魔方、萬科泊寓、龍湖冠寓等全國性或本地知名品牌,提供標(biāo)準(zhǔn)化裝修、保潔、維修等增值服務(wù)。
- 國有企業(yè):上海地產(chǎn)、上海城投等國企積極參與保障性租賃住房和市場化長租公寓的建設(shè)運(yùn)營,起到“壓艙石”作用。
- “二房東”與創(chuàng)業(yè)型公司:大量中小機(jī)構(gòu)或個(gè)人從事分散式公寓的整合與出租,其規(guī)范程度不一,是監(jiān)管的重點(diǎn)對象。
- 產(chǎn)品層次分明:
- 高端服務(wù)式公寓:主要針對外籍高管、高收入人群,租金高昂,配套齊全。
- 白領(lǐng)公寓:主流產(chǎn)品,面向年輕白領(lǐng),多位于交通便利的近郊或產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊,戶型以單間、一室戶為主,強(qiáng)調(diào)社區(qū)活動(dòng)和公共空間。
- 藍(lán)領(lǐng)公寓/宿舍型產(chǎn)品:針對企業(yè)基層員工、服務(wù)業(yè)人員,提供多人間或床位出租,滿足基礎(chǔ)住宿需求。
- 保障性租賃住房:由政府主導(dǎo)或支持,租金低于同地段市場水平,面向符合條件的新市民、青年人等群體。許多市場化運(yùn)營的公寓項(xiàng)目,在滿足條件后也可申請納入此體系。
- 租賃行為更趨規(guī)范與長期化:在強(qiáng)監(jiān)管下,陰陽合同、隨意漲租、克扣押金等現(xiàn)象得到一定遏制。一年及以上租期成為主流,租客的穩(wěn)定感增強(qiáng)。租賃合同備案率提升,有利于租客辦理居住證、享受公共服務(wù)。
三、 對租客與業(yè)主的建議
- 對租客而言:
- 優(yōu)先選擇已辦理開業(yè)報(bào)告、資金納入監(jiān)管的合規(guī)機(jī)構(gòu)。
- 仔細(xì)閱讀合同條款,特別是租金、租期、押金、違約責(zé)任等內(nèi)容,并使用示范合同文本。
- 警惕過低租金或“租金貸”陷阱,支付租金至監(jiān)管賬戶,并保留好付款憑證。
- 核實(shí)房屋的產(chǎn)權(quán)或轉(zhuǎn)租權(quán)限,避免租到問題房源。
- 對業(yè)主(出租方)而言:
- 若委托機(jī)構(gòu)出租,務(wù)必選擇信譽(yù)良好、運(yùn)營規(guī)范的品牌,并了解其資金監(jiān)管情況,明確約定空置期、傭金、維修責(zé)任等。
- 自行出租也需使用規(guī)范合同,并主動(dòng)進(jìn)行租賃合同網(wǎng)簽備案,以保障自身權(quán)益和履行法律義務(wù)。
而言,上海的長租公寓政策體系正在不斷完善,其核心是在增加有效供給的通過嚴(yán)格的資金和運(yùn)營監(jiān)管來防范風(fēng)險(xiǎn)、保障租賃雙方合法權(quán)益。對于租客和業(yè)主來說,了解并利用好這些政策,是實(shí)現(xiàn)在上海安全、穩(wěn)定、放心“公寓出租”與承租的關(guān)鍵。市場正從早期的野蠻生長走向規(guī)范化、機(jī)構(gòu)化、品質(zhì)化的新發(fā)展階段。